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| 房地产估价理论与方法 | ||||
| 某旧厂房的建筑面积为4000 M2，在补交土地使用权出让金等400元/ M2后（按建筑面积计）同时取得50年的土地使用权，预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积800元，装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4500元，销售税费为售价的10%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为13%） | ||||
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解析：
1、装修完成后厂房总价=4000*4500/（1＋13%）=15929204元
2、购买总价为V
3、装修改造总额＝4000×800/（1＋13%）1/2＝3010307元
4、销售税费＝1*10%＝1592920元
5、补交地价总额＝4000×400＝1600000元
6、买方需缴纳的税费3%V
7、V＝1-3-4-5-6 V=9442696
8、单价=7925976/4000=2361元/平方米
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