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| 房地产开发经营与管理 | ||||
| 某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响 单位（万元） （年末） 0 1 2～6 7～11 12～19 20 自有资金 4000 2000 借款 6000 租金收入 1200 1300 1400 1400 经营费用 200 300 300 300 转售收入 9000 | ||||
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解析：
1 、全部投资现金流量表
年份 0 1 2-6 7-11 12-19 20
现金流入 1200 1300 1400 1400+9000
现金流出 4000 8000 200 300 300 300
净现金流 -4000 -8000 1000 1000 1100 1100+9000
NPV=-4000-8000/1.07+1000*(1-1/1.07^10)/0.07/1.07+1100*(1-1/1.07^9)/0.07/1.07^11+9000/1.07^20=818.1
当i2=8%时
NPV=-316.34
IRR=7%+818.1*(8%-7%)/(818.1+316.34)=7.72%
2、自有资金现金流量表
抵押贷款还本付息
A＝6000*6%/[1-1/(1+6%)^15]=618万元
年份 0 1 2-6 7-11 12-16 17-20
现金流入 1200 1300 1400 1400+9000
现金流出 4000 2000 818 918 918 300
净现金流 -4000 -2000 382 382 482 1100+9000
NPV=-4000-2000/1.07+382*(1-1/1.07^10)/0.07/1.07+482*(1-1/1.07^5)/0.07/1.07^11+1100*(1-1/1.07^4)/0.07/1.07^16+9000/1.07^20=1165
当i2=8%时
NPV`=341.3
当i2`=9%时
NPV``=-355.7
IRR=8%+341.3*(9%-8%)/(341.3+355.7)=8.49%
3、根据公式计算实际收益率
(1+Ra)=(1+Rr)(1+Rd)
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