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房地产估价理论与方法 |
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请教一道模拟题：
今有一宗七通一平的待建筑土地。土地使用权年限为50年，从2003年5月1日起计。土地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，适宜建筑某种类型的写字楼。预计总开发时间是2年，建筑费为1000元/m2，专业费用为建筑费的4%，第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余的建筑费和专业费用。销售税费为未来楼价的8%，购买该宗地相关税费为地价的4%，年资本化率为15%，折现率为14%，该写字楼可出租面积为总建筑面积的70%，工程竣工后一次全部租出，预计出租的净收益为60元/m2。试利用所给资料，用现金流量折现法评估该宗土地在2003年5月1日的总价、单价及楼面地价 |
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解析：
解：
（1）设该宗土地在2003年5月1日的价格为V。
（2）开发后的总价值
（3）建筑费及专业费
（4）销售税费＝10319022×8%＝826321.76（元）
（5）购地税费＝0.04V
（6）求取地价
总地价V＝10329022－3704804.8－826321.76－0.04V
V＝5574899.4（元）
单位地价＝5574899.4/1000＝5574.90（元）
楼面地价＝5574.90/4＝1393.73（元） |
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作者:zhec1111 | 来源: | 时间:2006-07-03 |
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