学员:wo_aigujia
课程:房地产估价理论与方法
问题:某开发商以6000万元购置了一宗商住用地50年的使用权。该宗地的规划建设用地面积为4500m2，容积率为7.5，建筑密度为65O，建筑层数共20层，从-2～+3层建筑面积均相等。地下两层中，-1层为车库，有供出售的95个车位，-2层为人防和技术设备用房（不可出售h地上3层裙房为用于出租的商业用房，地上4-18层为用于出售的标准层住宅。预计项目的开发周期为3.5年（其中准备期为12个月，建设周期为24个月，销售周期为6个月）；平均建造成本为3500元/m2，专业人员费用和管理费用分别为建造成本的8%和5%；地价款在项目开发初期一次投入，建造成本、专业人员费用和管理费用在建设期内均匀投入；该项目建成后，住宅的市场售价为8000元/m2，商业用房年净租金收入为2000元/m2，停车位售价为12万元/个；销售费用和销售税金分别为总销售收入的2.5%和6.0%。开发建设贷款利率为7.5%，同档次商业用房的净租金收入乘数门年净租金收入与物业资本价值之比）为5.5。试计算该项目的开发商成本利润率。 (时间:2006-07-15)
学员:shenlan001
课程:房地产开发经营与管理
问题:某企业拟向银行贷款1500万元，借用5年后一次还清，甲银行贷款利率为17%，按年单利计息；乙银行贷款年利率16%，按月复利计息，问企业向哪家银行贷款较经济？ (时间:2006-07-12)
问题:请教：某项目已投入800万元取得土地使用权，预计项目建设投资需1600万元，则今后项目开发建设资金投入（ ）以上，才可办理全部商品房预售许可证。 A．200万元 B．400万元 C．480万元 D．600万元 (时间:2006-07-07)
问题:求房地产净收益时，应选用类似房地产的客观年净收益，即便是有租约限制，也因其属估价对象的实际收益，故不采用。（ ） (时间:2006-07-03)
问题:请教一道模拟题： 今有一宗七通一平的待建筑土地。土地使用权年限为50年，从2003年5月1日起计。土地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，适宜建筑某种类型的写字楼。预计总开发时间是2年，建筑费为1000元/m2，专业费用为建筑费的4%，第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余的建筑费和专业费用。销售税费为未来楼价的8%，购买该宗地相关税费为地价的4%，年资本化率为15%，折现率为14%，该写字楼可出租面积为总建筑面积的70%，工程竣工后一次全部租出，预计出租的净收益为60元/m2。试利用所给资料，用现金流量折现法评估该宗土地在2003年5月1日的总价、单价及楼面地价(时间:2006-07-03)
问题:请教一道判断题： 运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地、毛地等开发成可供建设用熟地所花费的一切客观、合理费用。（ ） (时间:2006-07-02)
问题:请教一道问题： 有关收益法说法有误的一项是（ ） A．收益法是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 B．从收益法的观点看，房地产的价值是其未来净收益的现值之和 C．收益法是以预期原理为基础的 D．将资金购买房地产获取收益，与将资金存人银行获取利息所起的作用并不是等同的 (时间:2006-07-02)
学员:woshishui1234
课程:房地产估价案例与分析
问题:请问：工业用地改为商业用地，用成本法估价是否正确。 (时间:2006-06-20)
学员:tianzhs
问题:请教一道问题：某宗收益性房地产，预测未来3年的净收益均为100万元/年，3年后的出售价格会上涨12%，届时转让税费为售价的6%，资本化率为9%。该房地产目前的价值为（ ）万元。 A、923 B、1111 C、1353 D、1872 (时间:2006-06-01)
问题:向大家请教一道模拟试卷上的题目：某投资者以1.8万元每平方米价格购买了一个建筑面积为60平方米的店铺用于出租经营，该投资者以自有资金支付了全价的30％，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款为10年，年利率为5.31％基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为年毛租金的25% 。投资者希望该店铺投资在抵押贷款期内的税 前现金回报率不低于12％，试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价。（每方米建筑面积月毛租金） (时间:2006-05-30)
问题:我想请问一下房地产估计师每年能有多少人通过，谢谢拉(时间:2006-05-29)
问题:若有一使用权为50年的新建餐馆，预计未来第一年纯收益为20万元，并估计在此之后每年收益以2%的比例增长，经营者为了保持这种良好的经营状况，准备每隔5年对该餐馆进行一次装修，装修的费用为当年收益的80%，该类餐馆的资本化率为10%，问该餐馆的现时收益价格是多少？ (时间:2006-05-28)
问题:某房地产开发商拟购置一写字楼用于出租经营，合同价为12000万元。开发商自有资金的投入额为6000万元，其余投资利用银行贷款，年贷款利率为6%。还款从获得租金收入的年度开始，15年内以每年等额偿还本息的方法偿付。开发商经过与其他的投资机会比较，确定该项投资的最低期望实际收益率为7%，并预计今后20年内年均通货膨胀率为1%，有关数据如表1所示。试列出全部投资和自有资金的现金流量表，计算全部投资和自有资金投资的内部收益率，并判断该项目投资的可行性(不考虑营业税、所得税、土地增值税等所有税费的影响 单位（万元） （年末） 0 1 2～6 7～11 12～19 20 自有资金 4000 2000 借款 6000 租金收入 1200 1300 1400 1400 经营费用 200 300 300 300 转售收入 9000 (时间:2006-05-27)
问题:某投资者00年12月底以520万的价格购入一公寓20年出租经营权。首付170万元，其余贷款。贷款年限15年。采用可调利率，按月等额还款自01年1月开始（月末还款），贷款利率5.58%，国家于03年2月21日将贷款利率调整为5.04%，该公寓建筑面积1000m2，每月潜在毛租金收入80元/M2，空置率20%，预计年经营成本为租金收入的30%，建筑物价值200万，20年内折旧。若行业基准收益率为12%，求第一年税后现金回报率、投资回报率和还本收益，所得税率33%。并判断项目经济可行性。假设现金流量以年为时间单位，每年的还本付息现金流量为各月的实际还本付息额之和（且年末发生）(时间:2006-05-21)
问题:某旧厂房的建筑面积为4000 M2，在补交土地使用权出让金等400元/ M2后（按建筑面积计）同时取得50年的土地使用权，预计装修改造期为1年，装修改造费为每平方米建筑面积800元，装修改造完成后即可全部售出，售价为每平方米建筑面积4500元，销售税费为售价的10%，购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为其价格的3%。试利用上述资料用现金流量折现法估算该旧厂房的正常购买总价和单价（折现率为13%） (时间:2006-05-19)
问题:某人以100万购入住宅,首付30,70%按15年抵押贷款,年贷款利率12%,前三年每月付3000元,以后准备以渐进方式15年还清,年递增比率0.5%,若第10年以后改为等额还款,此时每月还款多少?(时间:2006-05-14)