考　试　说　明

　　为了帮助广大应考人员进一步熟悉全国房地产估价师执业资格考试的内容和要求，并为命题提供更为具体的依据，现对考试的具体问题说明如下：
　　一、考试目的
　　为了适应社会主义市场经济的需要，提高房地产估价人员的素质，规范房地产估价市场，充分发挥房地产估价师在房地产市场管理中的作用，评价具有中国特色的房地产估价人才，实现我国房地产估价制度与国际惯例接轨。
　　二、考试性质
　　房地产估价师执业资格制度是一项适应市场经济发展需要的执业准入制度。房地产估价师考试是国家设定的执业资格考试。凡通过全国统一考试成绩合格者，颁发人事部、建设部用印的《中华人民共和国房地产估价师执业资格证书》，经注册后，颁发建设部用印的《中华人民共和国房地产估价师注册证》，可以以房地产估价师的名义从事房地产估价活动。获得房地产估价师执业资格，表明已具备承担经济专业技术中级职务的水平和能力。执业资格在全国范围内有效，单位可根据工作需要，按国家有关规定聘任经济师职务。
　　三、考试内容
　　全国房地产估价师执业资格考试分为五个科目：房地产基本制度与政策、房地产开发经营与管理、房地产估价理论与方法、房地产估价案例与分析、房地产估价相关知识。五个科目全部合格即可取得房地产估价师执业资格。各科目考试大纲的内容，分为了解、熟悉、掌握三个层次。在考试内容中，了解的部分约占10%，熟悉的部分约占30%，掌握的部分约占60%。

第一部分　房地产基本制度与政策

　　一、房地产业
　　了解房地产业的历史沿革，房地产生产方式改革。
　　熟悉房地产业的地位和作用，城镇住房制度改革，城市土地使用制度改革。
　　掌握房地产业的概念和行业细分，房地产领域的基本法律、行政法规体系。
　　二、建设用地制度与政策
　　了解现行土地所有制，征用集体土地应遵守的原则，征用集体土地的工作程序，土地使用权出让合同及其管理。
　　熟悉土地使用权划拨的含义，征用集体土地补偿的范围和标准，闲置土地的处理。
　　掌握征用集体土地的政策规定，土地使用权出让的概念及政策规定，土地使用权划拨的范围及划拨土地的管理。
　　三、城市房屋拆迁管理制度与政策
　　了解城市房屋拆迁的概念及管理体制。
　　熟悉城市房屋拆迁的程序，房屋拆迁纠纷的处理，房屋拆迁行政裁决工作规程。
　　掌握房屋拆迁补偿的对象、方式与标准，特殊情况下的房屋拆迁补偿、安置，房屋拆迁估价的要求。
　　四、房地产开发经营管理制度与政策
　　了解房地产开发企业资质等级划分，房地产开发企业设立的程序。
　　熟悉确定房地产开发项目的原则，房地产开发项目资本金制度，房地产开发项目的管理，房地产广告。
　　掌握房地产开发用地取得，房地产项目转让及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》制度。
　　五、规划设计与工程建设管理制度与政策
　　了解勘察设计单位的资质管理，勘察设计市场的管理，注册建筑师和注册结构工程师制度。
　　熟悉城市规划的编制与审批，招投标与建设监理，建设工程施工与质量管理。
　　掌握城市规划的基本概念和内容，城市规划的实施。
　　六、房地产交易管理制度与政策
　　了解房地产交易的管理机构及职能，住房置业担保机构和业务管理有关规定要求。
　　熟悉房地产交易、房地产转让、商品房预售、抵押的概念，租赁的概念和分类。
　　掌握房地产交易的基本制度，房地产转让的分类及有关规定，房地产抵押的有关规定及实施要点，房地产租赁的有关规定。
　　七、房地产权属登记制度与政策
　　了解房地产权属登记管理的概念、任务、目的、意义和原则，房地产权属档案管理的作用、特点，房地产测绘的概念。
　　熟悉房地产面积测算，房地产权属档案业务管理的内容。
　　掌握房地产权属登记制度的基本内容，几种特殊房地产登记的有关规定。
　　八、房地产中介服务管理制度与政策
　　了解房地产中介服务的概念及特点，房地产经纪人的有关规定。
　　熟悉房地产估价师执业资格考试报名条件，房地产中介服务收费的内容和标准，住房置业但保业务管理制度。
　　掌握房地产中介服务行业管理的内容，房地产估价师的注册条件，房地产估价师的权利和义务，房地产中介服务行业信用档案体系，房地产中介服务行业自律的内容。
　　九、物业管理制度与政策
　　了解物业管理的基本概念、性质、基本内容，业主、业主大会及业主委员会权利和义务。
　　熟悉物业管理服务的要求。
　　掌握物业服务收费的要求，维修基金的筹集和使用。
　　十、房地产税收制度与政策
　　了解税收的基本知识。
　　熟悉相关税收计征方法。
　　掌握房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税的征收及计算，房地产有关税费的优惠政策。
　　十一、住房公积金制度与政策
　　了解住房公积金的性质、特点。
　　熟悉住房公积金管理的基本原则。
　　掌握住房公积金的归集、提取和使用，住房公积金的利率政策和税收政策。

第二部分　房地产开发经营与管理

　　一、房地产投资与投资风险
　　了解房地产投资风险、投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
　　熟悉房地产投资的形式及利弊。
　　掌握投资的概念、分类、特性和作用，房地产投资的概念，房地产直接投资和间接投资的概念。
　　二、房地产市场及其运行规律
　　了解房地产市场的运行环境、影响因素和主要参与者，了解政府干预房地产市场的原则、手段和措施。
　　熟悉房地产市场的含义，房地产市场的特性与功能，房地产市场的周期循环特征，房地产市场与资本市场的关系，房地产市场中的泡沫与过热问题。
　　掌握房地产市场的结构、细分方式，以及反映和描述房地产市场状况的指标。
　　三、房地产开发的程序
　　了解规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容，了解租售阶段的宣传与广告策略。
　　熟悉投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销售形式，制定租售方案。
　　掌握房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。
　　四、房地产市场调查与分析
　　了解市场调查的意义和内容，对市场调查的分析与评估方法，分析消费者市场购买行为的方法。
　　熟悉市场调查步骤，市场规模的估计和市场趋势分析方法，识别竞争者、确定竞争者的目标、确定竞争者的战略、判定竞争者的反应模式、制定企业应采取的对策的方法。
　　掌握市场细分、目标市场选择和市场定位的方法，房地产市场分析的概念与作用，房地产市场分析的内容，房地产产品功能定位的概念与方法。
　　五、现金流量与资金时间价值
　　熟悉现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利计息与复利计息的概念。
　　掌握现金流量图的绘制方法，名义利率与实际利率的概念与相互关系，资金等效值的计算公式及其应用。
　　六、经济评价指标与方法
　　了解通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。
　　熟悉投资与成本的概念，经营收入、利润和税金的概念和相互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与案例应用。
　　掌握投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系，盈利指标计算方法与案例应用。
　　七、风险与不确定性分析
　　了解敏感性分析的“三项预测值”法，风险分析的概念、一般过程和方法，概率分析的步骤与概率确定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模拟法。
　　熟悉房地产开发项目的主要不确定性因素，房地产置业投资项目的主要不确定性因素，不确定性因素的相互作用，敏感性分析的概念和步骤，单因素与多因素敏感性分析。
　　掌握盈亏平衡分析的基本原理，房地产项目的盈亏平衡分析的方法与应用。
　　八、房地产开发项目可行性研究
　　了解项目可行性研究报告的基本构成，项目可行性研究报告正文的写作要点。
　　熟悉可行性研究的含义和目的，可行性研究的作用，可行性研究的依据，可行性研究的工作阶段，可行性研究的内容与步骤，房地产开发项目策划、评价方案构造和基础参数选择方法。
　　掌握房地产开发项目投资估算、资金使用计划、收入估算与资金筹措的方法，财务评价报表的组成和财务报表编制的方法。
　　九、房地产金融与项目融资
　　了解房地产市场与资本市场的关系，抵押贷款二级市场，房地产投资信托及其风险与风险管理。
　　熟悉房地产企业权益与债务融资的概念，房地产开发贷款与土地储备贷款的概念与特性，房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款的风险与风险管理措施。
　　掌握房地产抵押贷款的概念与类型，房地产项目融资的概念，房地产项目融资方案编制方法，金融机构对项目贷款审查的内容。
　　十、物业管理
　　了解物业管理的内容。
　　熟悉房地产资产管理的概念与所包括的内容，写字楼和零售商业物业分类方法与影响因素，确定写字楼和零售商业物业租金的方法。
　　掌握物业管理中的费用测算与财务报告的内容。