要点说明
1．市场调查
(1)市场调查是系统地设计、收集，分析并报告与公司面临的特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程，其目的在于为企业的决策者进行预测和决策、制订计划提供重要依据。
(2)市场调查的内容包括国内外市场环境调查、技术发展调查、市场需求容量调查、消费者调查、竞争情况调查、市场营销因素调查等。
(3)市场调查的步骤：确定问题和调查目标，制定调查计划，收集信息，分析信息，报告结果。
(4)对市场调查的分析与评估
有效的市场调查应具备以下特点：
方法科学、调查具有创造性、调查方法多样、模型和数据相互依赖、合理的信息价值和成本比率、正常的怀疑态度、调查过程遵守职业道德。
2．市场分析的手段与方法
(1)市场规模的估计
对市场规模的估计，实际就是预测市场的需求，即估算出一个地区对某种产品的潜在需求数量。市场潜在需求数量，是在特定时期内，在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下，行业的所有企业所能获得的最大销售量。
市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。
(2)市场趋势分析方法
分析市场趋势包括宏观环境预测、行业预测和企业销售预测。
市场趋势分析的主要方法有：购买者意图调查法、专家意见法、时间序列分析法和相关分析法。
1)购买者意图调查法是通过直接询问消费者在某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。
2)销售人员意见综合法：综合若干销售人员的估计能得到很有价值的结果。
3)专家意见法又称为德尔菲法，其实施的程序是：提出所要预测的问题及有关要求，必要时附上有关这个问题的背景材料，然后一并寄给各专家；各专家根据所掌握的资料和经验提出自己的预测意见，并说明自己主要使用哪些资料提出预测值的，这些意见要以书面形式返回调查人员；将各专家的第一次预测值说明列成表，并再次分发给各位专家，以便他们比较自己和他人的不同意见，修改自己的意见和判断；将所有专家的修改意见置于一个修正表内，分发给各位专家作第二次或多次修改。最后综合各位专家的意见便可获得比较可靠的预测值。
4)时间序列分析法是利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去数据中的因果关系来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列分析法可进一步分为简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。
5)相关分析法包括：
回归分析法是借助回归分析这一数理统计工具进行定量预测的方法，即利用预测对象和影响因素之间的因果关系，通过建立回归方程式来进行预测。
市场因子推演法是通过分析市场因子与销售量的相关关系来预测未来的销售量。
3．目标市场的细分与选择
市场细分的三种模式，包括同质偏好、分散偏好、集群偏好。
目标市场选择的模式，包括单一市场集中化、选择专业化、产品专业化、市场专业化、全面覆盖和大量定制。
市场定位是指企业设计出自己的产品和形象，从而在目标顾客心中确定与众不同的有价值的地位。定位要求企业能确定向目标顾客推销的差别数目及具体差别。

4．竞争者分析
(1)识别竞争者
关键是从产业和市场两方面将产品细分和市场细分结合起来。
(2)确定竞争者的目标
(3)确定竞争者的战略
(4)判断竞争者的反映模式
从容不迫型竞争者、选择型竞争者、凶猛型竞争者、随机型竞争者。
(5)制定企业应采取的对策的方法
根据以下几种情况做出决定：竞争者的强弱、竞争者与本企业的相似程度、竞争者表现的好坏。

5．市场购买行为分析
影响消费者购买的因素：社会文化因素、个人因素和心理因素。

6．房地产市场分析与产品功能定位
(1)房地产市场分析，是通过信息将房地产市场的参与者(开发商、投资者或购买者、政府主管机构等)与房地产市场联系起来的一种活动，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找出其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
(2)房地产市场分析的作用
房地产市场分析的角度是多元的，对不同的使用者来说，起到的作用也是有差别的。主要对开发商、投资者和金融机构、设计人员、营销经理、地方政府、租户和购房者发挥不同的作用。
(3)房地产市场分析的内容：宏观因素分析、市场供求分析和相关因素分析。
(4)市场区域指主要(潜在)需求的来源地或主要竞争物业的所在地，它包含与目标物业相似的竞争空间的需求和供给。定义市场区域工作主要包括：描绘市场区域、在相应地图上标出市场区域的边界、解释确定市场区域边界的依据。
(5)房地产产品功能定位的方法
房地产产品的功能定位是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。

方法与步骤是：
1)明确目标使用者群体；
2)把握目标使用者的需求特征、消费者偏好和可支付能力；
3)针对目标使用者群体设计。
五、现金流量与资金时间价值
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对资金时间价值及相关概念，复利计算公式、复利系数的掌握和运用程度。
考试基本要求
掌握：现金流量图的绘制方法，名义利率与实际利率的概念与相互关系，资金等效值的计算公式及其应用。
熟悉：现金流量、资金时间价值、利息与利率、单利计息与复利计息的概念。

要点说明
1．现金流量
(1)现金流量指将某一项投资活动作为一个独立的系统看待时，在一定时期各时间点上实际发生的资金流出或流人。其中，流出系统的资金叫做现金流出，流人系统的资金叫做现金流人。现金流出与现金流人之差称为净现金流量。
(2)现金流人包括销售收入、出租收入、利息收入和贷款本金收入等，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、经营费用、税金等。
(3)现金流量图是用以反映投资项目在一定时期内资金运动状态的简化图式，即把经济系统的现金流量绘人一个时间坐标图中，表示出各现金流人、流出与相应时间的对应关系。
2．资金时间价值
(1)资金时间价值是指不同时间发生的等额资金在价值上的差别。从投资的角度来看，影响资金时间价值的因素主要有：投资利润率，即单位投资所能取得的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。
(2)利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿。利率是在单位时间(一个计息周期)内所得的利息额与借贷金额(即本金)之比，一般以百分数表示。基础利率是投资者所要求的最低利率，一般使用无风险的国债收益率作为基础利率的代表。同业拆放利率指银行同业之间的短期资金借贷利率。
(3)单利计息是仅按本金计算利息，利息不再生息，其利息总额与借贷时间成正比。复利计息是指对于某一计息周期来说，如果按本金加上先前计息周期所累计的利息进行计息，即“利息再生利息”。
名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。
(4)名义利率与实际利率存在着下述关系：实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值；名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大；当 每年计息周期数等于1时，名义利率与实际利率相等；当每年计息周期数大于时，实际利率大于名义利率；当每年计息周期数为无穷大时，名义利率r与实际利率i的关系为i＝er一l。
3．资金等效值与复利计算
资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。
能结合房地产经济问题，熟练运用一次支付的现值系数和终值系数、等额序列支付的现值系数和资金回收系数、等额序列支付的终值系数和储存基金系数、等差序列的现值系数和年费用系数和等比序列的现值系数和年费用系数进行复利计算。