2005年房地产估价师《房地产开发经营与管理》考试大纲(5)

中华职业考试网(www.zhikao365.net)讯
考试目的
      本部分的考试目的是测试应考人员对房地产投资项目经济效果的了解程度，对各类经济评价指标及其计算方法的掌握程度。
考试基本要求
掌握：投资回收与投资回报的概念，经济评价指标体系，盈利指标计算方法与案例应用。
熟悉：投资与成本的概念，经营收入、利润和税金的概念和相互关系，房地产投资经济效果的表现形式，清偿能力指标计算方法与案例应用。
了解：通货膨胀对房地产投资项目经济评价工作的影响。
要点说明
1．效益和费用识别
      固定资产投资是指用于建造或购置建筑物、构筑物和机器设备等固定资产的投资，固定资产投资在项目投产以后，随着固定资产在使用过程中的磨损和贬值，其价值逐渐以折旧的形式计人成品成本，并通过成品销售以货币形式回到投资者手中。
      流动资金是指工业项目投产前有限垫付、在投产后用于购买原材料、燃料动力、备品备件，支付工资和其他费用以及被在制品、半成品、制成品占用的周转资金。流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。
      成本是指人们为达成一事或取得一物所必须付出或已经付出的代价。
      经营成本是指房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本。主要包括，土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本和房地产出租经营成本。
经营收入是指向社会出售、出租房地产商品或自营时的货币收入。包括销售收入、出租收入和自营收入。
      利润是企业经济目标的集中表现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取开发或投资利润。企业利润可分为经营利润、利润总额(又称实现利润)、税后利润和可分配利润。
      税金是国家或地方政府依据法律对有纳税义务的单位或个人征收的财政资金。目前我国房地产开发投资企业纳税的主要税金有：经营税金及附加、城镇土地使用税、房产税、企业所得税。
      置业投资的经济效果主要表现在租金、物业增值、股权增加等方面。房地产开发投资的经济效果主要表现为销售收人，其经济效果的大小则用开发利润、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。
2．经济评价指标及其计算方法
      投资回收是指投资者对其所投入资本的回收。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。
      财务净现值是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标。
      基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。
财务内部收益率是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。
      动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。
      成本利润率是指开发利润占总开发成本的比率，是初步判断房地产开发项目财务可行性的一个经济评价指标。
      投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或年平均利润总额与项目总投资的比率，它是考察项目单位投资盈利能力的静态指标。
      资本金利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内的年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。资本金是投资者为房地产开发投资项目投入的资本金或权益资本。
      资本金净利润率是指项目经营期内一个正常年份的年税后利润总额或项目经营期内的年平均税后利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。
      静态投资回收期是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。一般以年表示，对房地产投资项目来说，静态投资回收期自投资起始点算起。
      现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。其中，税前现金回报率等于净经营收入扣除还本付息后的净现金流量除以投资者的初始现金投资；税后现金回报率等于税后净现金流量除以投资者的初始现金投资。
      投资回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率。相对于现金回报率来说，投资回报率中的收益包括了还本付息中投资者所获得的物业权益增加的价值，还可以考虑将物业升值所带来的收益计人投资收益。
利息计算方法：按年计息时，为简化计算，假定借款发生当年均在年中支用，按半年计息，其后年份按全年计息；还款当年按年末偿还，按全年计息。
      借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其它还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。
      利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润，与当期应付利息费用的比率。
3．经济评价指标计算实例
      要求能结合房地产投资问题，熟练运用有关经济评价理论，来计算不同类型房地产投资项目的各经济评价指标。
七、风险与不确定性分析
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的掌握程度。
考试基本要求
掌握：盈亏平衡分析的基本原理，房地产项目的盈亏平衡分析的方法与应用。
熟悉：房地产开发项目的主要不确定性因素，房地产置业投资项目的主要不确定性因素，不确定性因素的相互作用及其对经济评价结果的影响，敏感性分析的概念和步骤，单因素与多因素敏感性分析。
了解：敏感性分析的“三项预测值’’法，风险分析的概念、一般过程和方法，概率分析的步骤与概率确定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模拟法。
要点说明
1．房地产项目不确定性因素的分析
      影响房地产开发项目经济效果的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费用、租售价格、开发期与租售期、贷款利率、容积率等。
      影响房地产置业投资项目经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。
2．盈亏平衡分析
      盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，该点被称为盈亏平衡点，在这一点上，
      销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。
      房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房
      地产项目的风险程度。保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
      房地产项目盈亏平衡分析的内容，包括最低租售价格、最低租售数量、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率和多因素临界点组合分析。
3．敏感性分析
      敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
      敏感性分析的目的在于：找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析(如概率分析)提供依据；研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
      单因素敏感分析是敏感分析的最基本方法。进行单因素敏感分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。多因素敏感分析是分析两个或两个以上的不确定因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，其分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
      “三项预测值”法的基本思路是：对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值(估计值)，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。
4．风险分析
      房地产项目风险分析的过程，可以分为风险辩识、风险估计和风险评价三个阶段。
      概率分析的一般步骤为：列出需要进行概率分析的不确定性因素；选择概率分析使用的经济评价指标；分析确定每个不确定性因素发生的概率；计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。
期望值法一般需要遵循以下步骤：
(1)选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；
(2)按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；
(3)分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；
(4)分别计算各可能发生情况下的净现值；
(5)计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系
数；
(6)计算净现值大于或等于零时的累计概率；
(?)对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。
蒙特卡洛模拟法：能够随机模拟各种变量间的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。
蒙特卡洛模拟法的实施步骤有：
(1)分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布；
(2)通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布；
(3)反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值。
八、房地产开发项目可行性研究
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对可行性研究基本概念以及房地产开发项目可行性研究的掌握程度。
考试基本要求
掌握：房地产开发项目投资估算、资金使用计划、收入估算与资金筹措的方法，财务评价报表的组成和财务报表编制的方法。
熟悉：可行性研究的含义、目的、作用、依据、工作阶段、内容和步骤，房地产开发项目策划、评价方案构造和基础参数选择方法。
了解：项目可行性研究报告的基本构成，项目可行性研究报告正文的写作要点。
（以上内容归中华职业考试网版权所有，未经本站允许,不得转载! ）