要点说明
1．可行性研究概述
     可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的科学方法。可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。
     可行性研究是项目投资决策的依据，是筹集建设资金的依据，是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据，是编制下阶段规划设计的依据。
可行性研究的依据包括：国家和地区经济建设的方针、政策和长远规划；批准的项目建议书和同等效力的文件；国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施等；自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等基础资料；有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；国家所规定的经济参数和指标；开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。
2．可行性研究的内容与步骤
      可行性研究包括投资机会研究、初步可行性研究、详细可行性研究和项目评估与决策四个工作阶段。
     房地产开发项目可行性研究的内容：项目概况、开发项目用地的现状调查及拆迁安置方案的制定、市场分析和建设规模的确定、规划设计方案的选择、资源供给条件分析、环境影响评价、项目开发组织机构和管理费用研究、开发建设计划的编制、项目经济及社会效益分析、结论及建议。
3．房地产开发项目策划与基础参数选择
房地产开发项目策划方案通常包括：区位分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发时机的分析与选择、合作方式的分析与选择、融资方式与资金结构的分析与选择和产品经营方式的分析与选择等六个主要部分的内容。
      经济评价中的基础参数包括时间类参数、融资相关参数、收益相关指标和评价标准类指标。
4．房地产开发项目投资与收入估算
      房地产开发项目投资估算的范围包括土地费用、前期工程费、房屋开发费、管理费、财务费、销售费用、其他费用及开发期税费等。
      前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
      建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备采购费用和安装工程费用(给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等)等。
      公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施(或公建设施)的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。
       基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用，主要包括：自来水、雨水、污水、煤气、热力、供电、电信、道路、绿化、环卫、室外照明等设施的建设费用，各项设施与市政设施干线、干管、干道等的接口费用。一般按实际工程量估算。
      房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。
      管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、职工福利费、办公费：差旅费、折旧费、修理费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、房地产税、土地使用税、技术转让费、技术开发费、无形资产摊消、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废损失以及其他管理费用。
      财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。利息的计算，可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算；利息以外的其他融资费用，一般占利息的10％左右。
      销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用，以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。包括销售人员工资、奖金、福利费、差旅费，销售机构的折旧费、修理费、物料消耗费、广告宣传费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。
      租售收入房地产开发项目的租售收入等于可租售面积的数量乘以单位租售价格。对于出租的情况，还应考虑空置期(项目竣工后暂时找不到租客的时间)和空置率(未租出面积占总建筑面积的百分比)对年租金收入的影响。
      资金筹措资金筹措计划要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相应的数量。房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金三种渠道。为了满足开发项目的资金需求，可优先使用资本金，之后考虑使用可投入的预租售收入，最后仍然不满足资金需求时，可安排借贷资金。
资金使用计划：房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额，编制资金使用计划表。
5．房地产开发项目财务报表的编制
      房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。
      现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年或季度)的现金流人和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。现金流量表分为：全部投资现金流量表、资本金现金流量表和投资者各方现金流量表。
      资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。? 损益表反映房地产项目开发经营期内各期的利润总额、所得税及各期税后利润的分配情况，用以计算投资利润率、资本金利润率及资本金净利润率等评价指标。
      房地产开发项目财务评价辅助报表包括：项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表、投资计划与资金筹措表和借款还本付息估算表。
6，可行性研究报告的撰写
      项目可行性研究报告，由封面、摘要、目录、正文、附表和附图等6个部分构成。
九、房地产金融与项目融资
考试目的
      本部分的考试目的是测试应考人员对房地产金融、房地产资本市场、房地产项目融资等基本概念和知识的掌握程度，促使应考人员开阔视野，提高为房地产金融提供估价咨询服务的能力和知识水平。
考试基本要求
掌握：房地产抵押贷款的概念与类型，房地产项目融资的概念，房地产项目融资方案编制方法，金融机构对项目贷款审查的内容。
熟悉：房地产企业权益融资与债务融资的概念，房地产开发贷款与土地储备贷款的概念与特性，房地产开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款的风险与风险管理措施。
了解：房地产市场与资本市场的关系，抵押贷款二级市场，房地产投资信托及其风险与风险管理。 要点说明
1．房地产资本市场
权益融资：当房地产投资者的资本金数量达不到启动项目所必须的资本金的数量要求时，投资者就需要通过公司上市或增发新股、发行企业债券、吸收其他机构投资者资金、合作开发等方式，进行权益融资。权益融资的资金供给方与投资者共同承担投资风险，所希望获得的报酬，是项目投资所形成的可分配利润。
债务融资：是通过举债的方式融资。除了银行可以提供债务融资外，其他机构投资者如保险公司、退休基金等，也可提供债务融资。房地产开发贷款、土地储备贷款、房地产抵押贷款等，都属于债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和有关费用。
      房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。房地产开发贷款有土地(或土地使用权，下同)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。
      房地产抵押贷款是指借款人(抵押人)以其合法拥有的房地产，在不转移占有
方式的前提下，向贷款人(抵押权人)提供债务履行担保，获得贷款的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房地产抵押贷款，包括个人住房抵押贷款、商用房地产抵押贷款和在建工程抵押贷款。
      个人住房抵押贷款是指个人购买住房时，以所购买住房作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性(住房公积金)住房抵押贷款两种类型。政策性住房抵押贷款利率较低，通常只面向参与缴纳住房公积金、购买自住房屋的家庭，且贷款额度有一定限制。当政策性抵押贷款
      不足以满足借款人的资金需求时，还可同时申请商业性住房抵押贷款，从而形成个人住房抵押贷款中的组合贷款。
      商用房地产抵押贷款是指购买商用房地产的机构或个人，以所购买房地产作为抵押担保，向金融机构申请贷款的行为。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。
      在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
房地产抵押贷款二级市场是利用类似资本市场的机构、工具，通过购买一级市场发放的抵押贷款、将其转化为房地产抵押支持证券，并在证券市场上交易这些证券，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的融合。
      抵押贷款二级市场上交易的抵押贷款支持证券，主要有四种类型：抵押贷款支持债券、抵押贷款传递证券、抵押贷款直付债券和抵押贷款担保债务。
      房地产投资信托是指通过制订信托投资计划，信托公司与投资者(委托人)签订信托投资合同，通过发行信托受益凭证或股票等方式受托投资者的资金，用于房地产投资或房地产抵押贷款投资，并委托或聘请专业机构和专业人员实施经营管理的一种资金信托投资方式。
      房地产投资信托按其投资业务和信托性质的不同可以分为不同类别。按投资业务不同，可分为权益型、抵押型和混合型三种。权益型房地产投资信托是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入；抵押型房地产投资信托主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入；混合型房地产投资信托则同时经营上述两种形式的业务。
房地产投资信托的特征：流动性好，市场价值稳定，高现金回报，有效分散投资风险，抵御通货膨胀。
2．房地产金融风险
      房地产开发贷款的风险：政策风险是指由于国家或地方政府有关房地产行业的各种政策、法律、法规的变化或行业发展、管理不规范而给投资乃至最终给贷款者带来损失的可能性；市场风险是指由于房地产市场状况变化的不确定性给房地产开发投资、贷款带来的风险。

房地产投资信托的风险：主要包括经营风险、市场风险和利率风险。房地产投资信托的风险管理途径，主要表现在提升专业化经营水平、提升规模经营水平、吸引机构投资者参与、制定积极稳妥的经营战略、建立优秀的管理队伍等方面。