二、建设用地制度与政策
（一）考试目的
土地制度政策是中国房地产基本制度政策的重要组成部分。本部分考试目的是测试考生对中国土地制度政策的掌握情况，重点考察考生对土地的征收、使用、转让等制度政策的掌握、理解和应用能力。
（二）考试的基本要求
1、掌握中国现行土地所有制的基本内容。
2、掌握征收集体土地的政策规定，征收集体土地补偿的范围和标准。
3、掌握土地使用权出让的概念及政策规定。
4、掌握土地使用权划拨的概念及政策规定。
5、熟悉闲置土地概念及政策规定。
6、熟悉国有土地和集体所有土地的范围及区别。
7、了解国有土地使用权的取得方式。
8、了解征用征收集体土地应遵守的原则、工作程序。
9、了解临时使用土地的政策规定。   
（三）要点说明
1、中国现行土地所有制的基本内容
（1）中国实行土地的社会主义公有制。
（2）土地的社会主义公有制分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种。全民所有制的土地被称为国家所有土地。国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。城市市区的土地属于国家所有。土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。
（3）国家实行土地登记制度。县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册。属于国有土地的，核发《国有土地使用证》；属于集体土地的，核发《集体土地所有证》；使用集体土地的，核发《集体土地使用证》。
（4）国家实行土地有偿有限期使用制度。除了国家核准的划拨土地以外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，均实行有偿有限期使用。
（5）国家实行土地用途管制制度。根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。土地用途的变更须经有批准权的人民政府核准。
    （6）国家实行保护耕地的制度。耕地主要是指种植农作物的土地，包括新开垦荒地、轮歇地、草田轮作地；以种植农作物为主间有零星果树、桑树或其他树木的土地；耕种3年以上的滩地和滩涂等。
   （7）取得国有土地使用权的途径。按照国家有关规定，取得国有土地使用权的途径主要有下列4种：划拨、出让转让、土地或房地产租赁方式取得。
2、征用征收集体土地应遵守的原则、工作程序
    珍惜耕地，合理利用和保护土地的原则；保证国家建设用地原则；妥善安置被征地单位和农民的原则；有偿使用土地的原则；依法征地的原则。
    征收集体土地的工作程序：申请用地、受理申请并审查有关文件、审批用地、征地实施、签发用地证书、征地批准后的管理、颁发土地使用证、建立征收土地档案。
3、征收集体土地的政策规定
国家进行经济、文化、国防建设以及兴办社会公共事业和列入固定资产投资计划用地的，经有批准权的人民政府批准后可以征收集体土地。征收集体土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府。基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。建设单位申请征地不得化整为零。临时用地必须办理报批手续。临时使用土地的期限，最多不得超过两年，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性的活动，不得修建永久性建筑。全民和所有制企业同农村集体经济组织联营可以依法使用集体土地。征收集体土地时必须进行征地公告，合理适用征地补偿费。
4、征收集体土地补偿的范围和标准
    土地补偿费和标准。征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前三年平均年产值的6至10倍。征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。
    安置补助费，按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。征收其他土地的安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的安置补助费标准规定。土地补偿和安置补助费之和不得超过该土地被征收前3年平均年产值的30倍。
    被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。征用城市郊区的菜地，按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设资金。
经批准的临时用地，同农村集体经济组织签订临时用地协议，并按该土地前3年平均年产值逐年给予补偿。但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过按征收该土地标准计算的土地补偿费和安置补助费的总和。
5、土地使用权出让的概念及政策规定
（1）国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
（2）土地使用权出让必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划：根据省市人民政府下达的控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案，并且有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、面积、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定，按照国务院的规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
（3）国有土地使用权出让可以采取拍卖、挂牌、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和商品住宅用地，必须采取拍卖、招标或者挂牌方式出让。
（4）土地使用权的出让年限。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了出让最高年限如下：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化卫生、体育用地50年；
商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。
（5）土地使用权的收回。主要有：土地使用权届满的收回；但在特殊情况下，国家根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回；因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权；司法机关决定收回土地使用权。
    （6）土地使用权终止。主要有：因土地灭失而终止和因土地使用者的抛弃而终止。
    （7）土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当最迟于期满前1年向土地管理部门提出申请，经批准续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，按规定支付地价款并更换土地权属证件。
    6、土地使用权划拨的概念及政策规定
（1）土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。
（2）划拨土地使用权的范围。建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。
（3）划拨土地的管理。
划拨土地的转让有两种规定：一是报有批准权的人民政府审批准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；二是可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家。
划拨土地使用权的出租。①房产所有权人以营利为目的，将划拨土地使用权的地上建筑物出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。②用地单位因发生转让、出租、企业改制和改变土地用途等不宜办理土地出让的，可实行租赁。③租赁时间超过6个月的，应办理租赁合同，合同期限不得超过出让年限。
划拨土地使用权的抵押。划拨土地使用权抵押时，其抵押的金额不应包括土地价格，因抵押划拨土地使用权造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款才能变更土地权属。
国有企业改制中的划拨土地。对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取国有土地出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨土地使用权等方式予以处置。
下列情况应采取土地出让或出租方式处置：①国有企业改造或改组为有限责任或股份有限公司以及组建企业集团的；②国有企业改组为股份合作制的；③国有企业租赁经营的；④非国有企业兼并国有企业的。
下列情况经批准可保留划拨土地使用权：①继续作为城市基础设施用地，公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变，但改造或改组为公司制企业除外；②国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的；③在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的；④国有企业改造或改组为国有独资公司的。
    （4）划拨土地使用权的收回。国家无偿收回划拨土地使用权的原因主要有①土地使用者因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的；②国家根据城市建设发展的需要和城市规划的要求收回土地使用权；③各级司法部门没收其所有财产而收回土地使用权的；④土地使用者自动放弃土地使用权；⑤未经原批准机关同意，连续2年未使用；⑥不按批准用途使用土地；⑦铁路等核准报废的土地。国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。
7、闲置土地概念及政策规定。
（1）闲置土地是指在使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发的建设用地。
    （2）闲置土地的范围。未按建设用地批准书和土地使用权出让合同规定的期限开发利用土地的；国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发日期，自土地使用权出让合同生效或建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的；已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的；法律、法规规定的其他情形。
    （3）闲置土地的处置方式。延长开发建设期限，但最长不得超过1年；改变土地用途，办理有关手续后继续开发；安排临时使用，待原项目具备条件后，重新批准开发，土地增值的，由政府收取增值地价；政府为土地使用者置换其他等价闲置土地或者现有建设用地进行开发建设；政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行开发建设，对原用地单位给予经济补偿；政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书。
    （4）征收土地闲置费。在城市规划区范围内，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，1年以上未动工建设的，按省、自治区、直辖市的规定征收土地闲置费。
    （5）无偿收回土地。在城市规划区范围内，除因不可抗力或者政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延除外，以出让方式等有偿方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。由市、县人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府批准后予以公告，下达《收回国有土地使用权决定书》，终止土地有偿使用合同或者撤销建设用地批准书，注销土地登记和土地证书。