八、房地产中介服务管理制度与政策
（一）考试目的
房地产估价行业是房地产中介服务行业的重要组成部分。本部分考试的目的是测试考生对包括房地产估价行业在内的房地产中介服务管理制度政策的掌握情况。重点考察考生对房地产中介服务机构的管理、房地产估价师执业资格制度、房地产中介服务行业信用档案制度政策掌握情况。
（二）考试的基本要求
1、掌握房地产中介服务的概念，房地产中介服务行业管理的内容。
2、掌握房地产估价师执业资格考试、注册、继续教育的要求，房地产估价师的权利和义务。
3、掌握房地产中介服务行业信用档案体系的内容。
4、掌握房地产中介服务行业自律的内容。
5、熟悉房地产中介服务收费、住房置业担保业务管理制度。
6、了解房地产中介服务的特点。
7、了解房地产经纪人执业资格制度的有关规定。
（三）要点说明
1、房地产中介服务的概念
房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供服务的经营活动，是房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。
2、房地产中介服务的特点
房地产中介服务主要有三个特点：人员特定、委托服务和服务有偿。
3、房地产中介服务行业管理的内容
（1）房地产中介服务人员的资格管理。房地产咨询人员。从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试合格证书的专业技术人员。对房地产价格评估人员国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产价格评估人员包括房地产估价师和房地产评估员。对房地产经纪人员国家实行房地产经纪人员职业资格，包括房地产经纪人执业资格和房地产经纪人协理从业资格。
（2）房地产中介服务机构的资质管理。设立房地产中介服务机构应当具备下列条件：有自己的名称、组织机构；有固定的服务场所；有规定数量的财产和经费；有足够数量的专业人员。从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50％以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。法律、法规规定的其他条件。
（3）房地产中介服务机构的业务管理。包括承办业务管理、中介服务行为的管理及财务管理。
4、房地产估价机构的资质管理
国务院将房地产估价机构资质核准列为行政许可事项，建设部对房地产估价机构实行资质等级管理。房地产估价机构由自然人出资设立，企业组织形式有：合伙制和有限责任制。房地产估价机构按照专职注册房地产估价师数量、经营业绩和注册资本等条件，资质等级分一级、二级、三级资质三类。新成立的房地产估价机构，其资质等级按最低资质等级核定，并设一年的暂定期。房地产价格评估资质等级升级采取依次逐级上升，每次申请升级要间隔2年以上，不得越级升级。
（1）各等级资质房地产估价机构的条件。
一级的条件：机构名称有“房地产估价”字样；从事房地产估价活动连续6年以上，取得房地产估价机构二级资质2年以上；有限责任公司的注册资本人民币200万元以上，合伙企业的出资额人民币120万元以上；有15名以上专职注册房地产估价师；近两年平均每年完成估价项目总数200宗以上，估价标的物建筑面积50万平方米以上或者土地面积25万平方米以上；法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60％；有固定的经营服务场所；估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，及时提供更新企业信用档案信息；随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。
二级的条件：机构名称有“房地产估价” 字样；从事房地产估价活动连续4年以上，取得房地产估价机构三级资质2年以上；有限责任公司的注册资本人民币100万元以上，合伙企业的出资额人民币60万元以上；有8名以上专职注册房地产估价师；近两年平均每年完成估价项目总数150宗以上，估价标的物建筑面积30万平方米以上或者土地面积15万平方米以上；法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；有限责任公司的股东中有3名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上（含2名）专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60％；有固定的经营服务场所；估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，及时提供更新企业信用档案信息；随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求。
三级的条件：机构名称有“房地产估价” 字样；有限责任公司的注册资本人民币50万元以上，合伙企业的出资额人民币30万元以上；有3名以上专职注册房地产估价师；在暂定期内完成估价项目总数100宗以上，估价标的物建筑面积8万平方米以上或者土地面积3万平方米以上；法定代表人或者执行合伙企业事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；有限责任公司的股东中有2名以上、合伙企业的合伙人中有2名以上专职注册房地产估价师，股东或者合伙人中有一半以上是注册后从事房地产估价工作3年以上的专职注册房地产估价师；机构的所有股份或者出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资总额不低于60％；有固定的经营服务场所；估价质量管理、估价档案管理、财务管理等各项企业内部管理制度健全，及时提供并更新企业信用档案信息；随机抽查的1份房地产估价报告符合《房地产估价规范》的要求
（2）房地产估价机构资质申报材料。房地产估价机构资质等级申请表（一式二份，加盖申报机构公章）；房地产行政主管部门的初审意见；房地产估价机构原资质证书正本复印件、副本原件；营业执照正、副本复印件（加盖申报机构公章）；出资证明复印件（加盖申报机构公章）；法定代表人（执行合伙人）的任职文件复印件（加盖申报机构公章）；申报机构在当地人才服务中心托管人事档案的人员名单（加盖人才服务中心公章）；专职注册房地产估价师注册证书复印件及与申报机构签订的劳动合同复印件（加盖申报机构公章）；申报机构为专职注册房地产估价师缴纳社会保险的缴纳凭证复印件（加盖申报机构公章）；兼职房地产估价师注册证书复印件；房地产估价业绩材料；固定经营服务场所的证明；经工商行政管理部门备案的公司章程（合伙协议）复印件（加盖申报机构公章）及估价质量管理、估价档案管理、财务管理等主要的企业内部管理制度、企业信用档案信息；随机抽查的最近两年内申报机构所做的房地产估价报告复印件（一式二份，加盖申报机构公章）。
（3）房地产估价机构资质审批。一级房地产估价机构资质由建设部审批。二级及二级以下房地产估价机构资质由省级房地产行政主管部门审批。资质一级资质审批程序为：申请人先向所在地的工商部门注册后，再向省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提出申请，提交有关材料；省级房地产行政主管部门初审。省、自治区、直辖市房地产行政主管部门对申请材料进行初审。在20个工作日，提出初审意见，并将初审意见和全部申请材料上报建设部；建设部审批。建设部自收到初审意见和材料之日起，在20个工作日内作出决定；因故经分管部长批准，可延长十个工作日作出行政许可决定。准予许可的，于法定时间内向申请人颁发、送达资质证书；不准予行政许可的，须说明理由，并告知申请人享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。
5、房地产中介服务收费
房地产中介服务收费按原国家计委、建设部联合下发了《关于房地产中介服务收费的通知》执行。
6、房地产估价师执业资格考试
房地产估价师执业资格制度是我国依法建立的最早的执业资格制度。房地产估价师执业资格考试实行全国统一组织、统一大纲、统一命题、统一考试。凡符合条件的中华人民共和国公民，以及外籍人士均可报名考试。
7、房地产估价师注册和继续教育
建设部为房地产估价师的注册管理机构。省、自治区人民政府建设行政主管部门，直辖市人民政府房地产行政主管部门为本行政区域内房地产估价师注册管理初审机构。房地产估价师执业资格考试合格人员，必须经注册后才能执业。房地产估价师注册分为初始注册、续期注册、变更注册、撤销注册。
（1）房地产估价师执业资格考试合格人员或者资格互认人员，受聘于具有房地产估价资质的机构内从事房地产估价活动，即可申请初始注册。申请初始注册时，需提供下列证明资料：房地产估价师初始注册申请表（一式两份）；本人身份证件复印件（加本人签名）；房地产估价师执业资格证书或者资格互认证件，该证件自签发之日起超过二年的，应当附达到继续教育标准的证明材料；工作业绩证明材料；所在单位推荐意见及单位考核合格证明；申请注册为专职注册房地产估价师的，还需提供机构委托当地人才服务中心托管其档案证明，机构为其缴纳社会保险的交纳凭证复印件。
凡有下列情形之一的，或不能提供上述证明材料的，不予注册。不具有完全民事行为能力的；因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止不满五年的；因在房地产估价或者相关业务中犯有错误受行政处罚或者撤职以上行政处分，自处罚、处分决定之日起至申请注册之日止不满二年的；被注销房地产估价师注册的，自被注销注册之日起至申请注册之日止不满五年的；不在房地产估价机构执业或者同时在两个或者两个以上房地产估价机构执业的；法律、法规规定不予注册的其他情形。
初始注册的办理程序：提出申请。申请人向所在地省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门提交申请材料；省级房地产行政主管部门初审。省、自治区、直辖市人民政府房地产行政主管部门对申请注册的有关材料进行初审，提出初审意见，并将初审意见和全部申请材料上报建设部；建设部进行审核，作出行政许可决定。建设部自收到初审意见和材料之日起，在20个工作日内作出决定；因故经分管部长批准，可延长10个工作日。于法定时间内向申请人颁发《房地产估价师注册证》和注册房地产估价师执业专用章。
（2）续期注册及继续教育。房地产估价师申请续期注册的必须在注册有效期内参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的一定学时估价业务培训，取得继续教育合格证明后方可申请续期注册。房地产估价师执业资格注册有效期为3年，有效期满前3个月，房地产估价师应持《房地产估价师注册证》到原注册管理机构申请重新办理注册手续。
申请续期注册应提交以下材料：申请人在注册有效期内的工作业绩和遵纪守法简况；申请人在注册有效期内参加中国房地产估价师与房地产经纪人学会或者其指定机构组织的一定学时估价业务培训，取得继续教育合格证书；申请人所在单位考核合格证明材料。
注册管理初审机构应当自接到上述材料之日起30日内，作出是否准予其续期注册的决定。经注册管理初审管理机构审核认定符合续期注册条件的，应当准予续期注册，并在其房地产估价师注册证上加盖续期注册年限专用章。注册管理初审机构准予续期注册的，应当于准予续期注册之日起30日内报建设部登记备案。未经登记备案的，其续期注册无效。
（3）变更注册。房地产估价师因工作单位变更等原因，间断在原注册时所在的房地产估价机构执业后，如被其他房地产估价机构聘用，需办理注册变更手续。注册变更，按照下列程序办理：申请人向聘用单位提交申请报告；聘用单位审核同意签字盖章后，连同申请人与原注册时所在单位已办理解聘手续的证明材料，一并上报注册初审机构；注册初审管理机构审核认定原注册时所在单位已解聘该注册房地产估价师的情况属实，且该房地产估价师符合注册条件的，应当准予注册变更，并在其房地产估价师注册证上加盖注册变更专用章；
注册管理初审机构自准予注册变更之日起30日内，报建设部登记备案。未经登记备案或者不符合注册变更规定的，其注册变更无效。房地产估价师原注册时所在单位与变更后的所在单位不在同一省、自治区、直辖市的，应当先行办理与原注册时所在单位的解聘手续，并向原受理其注册的注册管理初审机构申请办理撤销注册手续。撤销注册申请被批准后，方可办理注册变更手续。
（4）撤销注册。房地产估价师有下列情况之一的，由注册机构撤销其注册，收回房地产估价师注册证书：本人未申请续期注册的；有效期满未获准续期注册的；完全丧失民事行为能力的；受刑事处罚的；死亡或者失踪的；脱离房地产估价师工作岗位连续时间达2年以上（含2年）的；按照有关规定，应当撤销注册的其他情形。
8、房地产估价师的权利和义务
房地产估价师的权利：使用房地产估价师名称；执行房地产估价及其相关业务；在房地产估价报告书上签字；对其估价结果进行解释和辩护。
房地产估价师应当履行下列义务：遵守法律、法规、行业管理规定和职业道德规范；遵守房地产评估技术规范和规程；保证估价结果的客观公正；不准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务；不得同时受聘于两个或者两个以上房地产估价机构执行业务；保守在执业中知悉的单位和个人的商业秘密；与委托人有利害关系时，应当主动回避；接受职业继续教育，不断提高业务水平。