2005年《房地产基本制度与政策》考试大纲（10）

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十、房地产税收制度与政策
（一）考试目的
房地产相关税费政策制度是房地产估价师必备的重要基础知识。本部分考试的目的是测试考生对房地产相关税费政策制度的掌握情况。重点考察考生对房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税及有关房地产税收的优惠政策掌握、理解和应用能力。
（二）考试的基本要求
1、掌握房产税的纳税人、课税对象、计税依据、税率、纳税地点和期限、减税和免税。
2、掌握城镇土地使用税纳税人、课税对象、计税依据、适用税额和应纳税额的计算、纳税地点和期限、减税和免税。
3、掌握土地增值税纳税人、征税范围、课税对象和计税依据、适用税额和应纳税额的计算、扣除项目、减税和免税、征收管理。
4、掌握契税纳税人、课税对象、税率、计税依据、纳税环节和期限、减税和免税。
5、掌握有关房地产税收的优惠政策。
6、熟悉耕地占用税纳税人、课税对象、计税依据、税率和适用税额、纳税环节和期限、加成征税、减税和免税。
7、熟悉营业税、城市维护建设税和教育费附加、企业所得税、印花税制度政策。
8、了解了解税收的基本知识。
9、了解固定资产投资、外商投资企业和外国企业所得税。
（三）要点说明
1、税收制度及构成要素
税收是国家参与社会剩余产品分配的一种规范形式，其本质是国家凭借政治权力，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。
税收制度，是国家各项税收法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理税收分配关系的总规范。
税收制度由纳税义务人（以下简称纳税人）、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。
2、房产税
房产税的纳税人是中国境内拥有房屋产权的单位和个人，以房产为课税对象。对于非出租的房产，以房产原值一次减除10-30%后的余值为计税依据。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。房产税按年计征，分期在房产所在地缴纳。
可免征的有：国家机关、人民团体、军队自用的房产。但是，上述单位的出租房产以及非自身业务使用的生产、经营用房，不属于免税范围；由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；个人所有非营业用的房产；经财政部批准免税的其他房产。
3、城镇土地使用税
城镇土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人，以城市、县城、建制镇和工矿区的土地为课税对象。以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。税率采用分类分级的幅度定额税率。每平方米的年幅度税额按城市大小分4个档次：①大城市0.5至10元；②中等城市0.4至8元；③小城市0.3至6元；④县城、建制镇、工矿区0.2至4元。城镇土地使用税由土地所在的税务机关按年计算，分期征收。各省、自治区、直辖市可结合当地情况，分别确定按月、季或半年等不同的期限缴纳。
城镇土地使用税减税、免税分为政策性免税和由地方确定的免税。
4、耕地占用税
耕地占用税的纳税人是占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，以占用耕地从事其他非农业建设的行为为征税对象。耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。税率实行定额税率。各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在规定税额范围内，根据本地区情况具体核定。耕地占用税的纳税期限为30天，由征收机关通知纳税人在规定的时间内到指定地点缴纳税款或办理减免税手续。
加成征税主要有：经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50%;对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。
减税范围:农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收；一部分农村革命烈士家属、革命残废军人、鳏寡孤独以及边远贫困山区生活困难的农户，在规定用地标准内，新建住宅等行为纳税确有困难的，由纳税人提出申请，经批准的，后可酌情给予减免照顾。免税范围：部队军事设施用地；铁路沿线、飞机场跑道和停机坪用地；炸药库用地；学校、幼儿园、敬老院、医院用地。上述免税用地，凡经改变用途、不属于免税范围的，应从改变用途起补缴税款。
5、土地增值税
土地增值税的纳税人是有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。征税范围包括国有土地、地上建筑物及其他附着物。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，以纳税人转让房地产所取得的土地增值额为计税依据。税率实行四级超额累进税率。土地增值税的扣除项目为：取得土地使用权时所支付的金额；土地开发成本、费用；建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；财政部规定的其他扣除项目。纳税人有隐瞒、虚报房地产价格的；提供扣除项目金额不实的；转让房地产的成交价格低于房地产评估价，又无正当理由的，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。土地增值税的纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书、土地转让、房产买卖合同、房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。
可减税、免税的情形有：纳税人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除金额20%的；因国家建设需要而被政府征用的房地产。
6、契税
契税的纳税人为在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人。课税对象是发生产权转移变动的土地、房屋，税率为3%～5%，各地适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况，在规定的幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。契税的计税依据是房屋产权转移时双方当事人签订的契约价格。契税的纳税环节是自转移合同签定之日起10日内后办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。
可减税、免税的情形有：国家机关等单位承受土地、房屋，用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的；城镇职工，按规定第一次购买公有住房的；因不可抗力灭失住房而重新购买住房的等。
7、固定资产投资方向调节税
固定资产投资方向调节税是对单位和个人用于固定资产投资的各种资金征收的一种税。《固定资产投资方向调节税税目税表》由国务院定期调整。从1995年起，固定资产投资方向调节税暂停征收。
8、营业税、城市维护建设税和教育费附加
营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税。销售不动产的营业税税率为5%。城市维护建设税（以下简称城建税）是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。城建税实行的是地区差别税率，按照纳税人所在地的不同，税率分别规定为7%、5%、1%三个档次。教育费附加是随增值税、消费税和营业税附征并专门用于教育的一种特别目的税。教育费附加的税率在城市一般为营业税的3%。
9、企业所得税
企业所得税纳税人为中华人民共和国境内除外商投资企业和外国企业外的实行独立核算的企业或者组织。企业所得税实行比例税率，有法定税率和优惠税率两种。法定税率是33%。应纳税所得额=每个纳税年度的收入总额－准予扣除项目的金额。
10、外商投资企业和外国企业所得税
外商投资企业和外国企业所得税纳税人是指在中国境内设立的中外合资经营企业、中外合作经营企业和外资企业，以及在中国境内设立机构、场所，从事生产、经营和虽未设立机构、场所而有来源于中国境内所得的外国公司、企业和其他经济组织。外商投资企业和外国企业所得税实行30%的比例税率，另按应纳税所得额征收3%的地方所得税。
11、印花税
印花税的纳税人为在中国境内书立领受税法规定应税凭证的单位和个人。印花税的税率采用比例税率和定额税率两种。
12、有关房地产税收的优惠政策
（1）调整了个人买卖普通住房的营业税、契税和土地增值税政策。
享受优惠政策的普通住房原则上同一具备以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1．0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1．2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20％。
从1999年8月1日起，对个人购买并居住超过1年的普通住房，销售时免征营业税，个人购买并居住不足1年的普通住房，销售时营业税按销售价减去购入价原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税；个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入，暂免征营业税。同时，居民个人拥有的普通住宅，在转让时暂免征土地增值税。
2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
（2）减轻个人出售住房所得税负担。个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，按照已购公有住房确定应纳税所得额。对出售自有住房并拟在现住房出售后1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税。
（3）调整住房租赁市场税收政策。自2001年1月1日起，对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，暂免征收房产税、营业税。对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
（4）确定已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配制度。已购公有住房和经济适用住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房或经济适用住房座落位置的标定地价的10%确定。职工个人上市出售己购公有住房取得的价款，扣除住房面积标准的经济适用住房价款和原支付超过住房面积标准的房价款以及有关税费后的净收益，按规定缴纳所得收益。其中，住房面积标准内的净收益按超额累进比例或一定比例缴纳；超过住房面积标准的净收益全额缴纳。职工个人上市出售已购经济适用住房，原则上不再缴纳所得收益。
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