三、城市房屋拆迁管理制度与政策
（一）考试目的
城市房屋拆迁估价是房地产估价业务中一项政策性强、涉及面广的估价活动。本部分考试的目的是测试考生对中国城市房屋拆迁制度政策的掌握情况，重点考察考生对城市房屋拆迁补偿对象和标准、城市房屋拆迁纠纷处理政策的理解掌握情况，对城市房屋拆迁估价政策理解掌握情况和应用能力。
（二）考试的基本要求
1、掌握城市房屋拆迁补偿的对象、方式与标准。
2、掌握特殊情况下的城市房屋拆迁补偿安置。
3、掌握城市房屋拆迁估价机构和估价人员的要求、估价机构的选择、估价时点、估价方法、面积和用途认定、估价结果的确定、估价结果公示要求、估价纠纷调处机制及对违规估价机构和估价人员的处罚。
4、熟悉城市房屋拆迁纠纷的处理。
5、熟悉城市房屋拆迁的程序，城市房屋拆迁行政裁决工作规程。
6、了解城市房屋拆迁的基本概念、管理体制和工作程序。
（三）要点说明
1、城市房屋拆迁的基本概念
城市房屋拆迁是指取得房屋拆迁许可证的拆迁人，拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物，并对被拆迁房屋的所有人进行补偿或安置的行为。
拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人，不包括被拆迁房屋的使用人。
2、城市房屋拆迁的管理体制
国家城市房屋拆迁管理部门是指国务院建设行政主管部门，其管理职责是负责全国城市房屋拆迁工作的监督管理。
地方房屋拆迁管理部门是指县级以上地方人民政府负责管理房屋拆迁工作的部门，其管理职责是对本行政区域内的城市房屋拆迁工作实施监督管理。
3、城市房屋拆迁工作程序
（1）提出申请；
（2）审批发证、发布公告；
（3）签订拆迁协议；
（4）实施拆迁；
（5）监管安置资金。
4、城市房屋拆迁补偿与安置
城市房屋拆迁补偿对象是被拆除房屋的所有人，既包括公民，也包括法人。城市房屋拆迁补偿方式为货币补偿和房屋产权调换。
5、城市房屋拆迁补偿标准
基本原则是等价。货币补偿金额，按照被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。产权调换由拆迁人按被拆除房屋的评估价对被拆迁人进行补偿，再由被拆迁人按市场价购买拆迁人提供的产权调换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换房屋的市场价进行差价结算，多退少补。
6、城市房屋拆迁安置
拆迁房屋对房屋所有人进行补偿、安置；对于出租人与承租人对解除房屋租赁关系达不成协议的，实行产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人就新调换房屋重新签订租赁协议。
7、城市房屋拆迁中特殊情况的拆迁补偿、安置
（1）产权不明确房屋的补偿、安置。产权不明确的房屋在被拆除前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向公证机关办理证据保全，提出补偿方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁。
（2）抵押房屋的补偿、安置
（3）公益事业房屋及其附属物的补偿。根据城市规划行政主管部门的要求进行重新建设或者进行货币补偿。
（4）临时建筑的补偿、安置及违章建筑。拆除临时建筑应当按使用期限的残存价值参考剩余期限给予适当补偿。违章建筑，不予补偿。
8、城市房屋拆迁估价
（1）拆迁估价机构和人员。拆迁估价应当由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告应当由专职注册房地产估价师签字。
（2）估价机构的选择。按照公开、透明的原则，采取被拆迁人投票、拆迁当事人抽签以及采用拆迁当事人能够协商一致，共同接受的方式确定估价机构。
（3）估价时点。一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
（4）估价方法。拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其他估价方法，并在估价报告中充分说明原因。
（5）面积和用途认定。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准。
（6）估价结果的确定。参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。
（6）估价结果公示要求。估价机构应将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日。
（7）估价纠纷调处机制。复核估价、另行委托估价机构评估和专家委员会鉴定。
（8）对违规估价机构和估价人员的处罚。按照《城市房地产中介服务管理规定》、《房地产估价师注册管理办法》等规定进行处罚，或记入其信用档案。
9、城市房屋拆迁纠纷的处理
（1）达不成拆迁补偿安置协议的拆迁纠纷处理方式。行政裁决、行政复议或依法起诉、强制拆迁。
（2）达成拆迁补偿安置协议后，拆迁纠纷处理方式。拆迁当事人之间没有达成仲裁协议，按照《民法通则》、《合同法》的有关规定处理。达成仲裁协议，申请仲裁。
10、城市房屋拆迁行政裁决工作规程
（1）行政裁决的六项主要制度。行政调解制度、拆迁听证制度、集体决策的制度、对违法违规行为建立责任追究制度、不服行政裁决的救济制度、回避制度。
（2）拆迁补偿安置标准的裁决依据。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。
（3）拆迁行政裁决的主要程序。提交申请、听证、受理裁决、中止裁决和终结裁决。

四、房地产开发经营管理制度与政策
（一）考试目的
本部分考试的目的是测试考生对房地产开发过程中涉及的主要制度政策的掌握情况。重点考察考生对房地产开发项目土地使用权取得方式、房地产开发项目转让、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度政策的掌握情况。
（二）考试的基本要求
1、掌握房地产开发项目土地使用权取得方式。
2、掌握房地产项目转让条件及程序，《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容。
3、熟悉房地产开发项目资本金制度。
4、熟悉房地产广告发布的要求。
5、了解房地产开发企业资质等级划分，房地产开发企业设立的程序。
6、了解确定房地产开发项目的原则。
（三）要点说明
1、房地产开发企业资质等级划分
房地产开发企业资质按照企业条件分为一、二、三、四等四个资质等级。
2、房地产开发企业设立的程序
新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持营业执照复印件、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业技术人员的资格证书和聘用合同到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》。《暂定资质证书》有效期1年。房地产开发主管部门可以视企业经营情况，延长《暂定资质证书》有效期，但延长期不得超过2年。
3、房地产开发项目的原则
应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求；按照国家有关规定需要经计划主管部门批准的，还应当报计划主管部门批准，并纳入年度固定资产投资计划。应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。
4、房地产开发项目土地使用权取得方式
房地产开发用地应当以出让的方式取得。但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
5、房地产开发项目资本金制度
房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%。2004年4月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国务院下发了《关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知》，将房地产开发项目资本金比例由20%提高到35%。
6、房地产项目转让条件及程序
（1）房地产项目转让条件
以出让方式取得的土地使用权的，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让。这两项条件必须同时具备，才能转让房地产项目。
以划拔方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式。第一，受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让；第二，可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。
（2）房地产项目转让的程序
转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。
7、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的要求和主要内容
房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。
《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等做出说明，并提出使用注意事项
8、房地产广告发布的要求。
    房地产广告，指房地产开发企业、房地产权利人、房地产中介服务机构发布的房地产项目预售、预租、出售、出租、项目转让以及其他房地产项目介绍的广告。
    发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《城市房地产管理法》、《土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。