北京市银监局叫停主体结构未封顶楼盘的按揭贷款，给开发商利用预售回款进行滚动开发的模式以重大打击。通州一楼盘开发商原定开发计划被打乱，现在忙于开拓融资新渠道。业内认为，今后开发商必须根据自有资金量控制开发量，市场供应量阶段性减少可能导致房价阶段性上涨。

　　11月以来，张晓(化名)一直在为项目的开发资金奔波。张晓是通州一家房地产公司的老总，正在开发一个数十万平方米的通州项目。10月28日，北京市银监局叫停主体结构未封顶楼盘的按揭贷款的消息对外公布，并明确表示，这次叫停必须严格执行，如发现违规问题将严肃处理，银行主要责任人就地免职。

　　张晓形容他从报上获知该消息那一刻，“就感到一股冷气从背后袭来”。因为公司里只有他知道正在开发的项目后续需要依赖预售回款的程度有多高。未封顶不得做按揭，意味着大部分预售款将被挡在门外。

　　同时开发5栋楼计划破产

　　对项目的拆迁和土地一级开发已消耗了张晓所在公司的大量自有资金。其开发资金主要通过银行放贷和销售回款，尤其是目前在开发贷款办理相对较难，且利率持续上涨的情况下，销售回款成了这个项目开发主要资金来源。

　　据张晓介绍，项目一期14万平米的项目销售回款达到3亿元左右，但其中含大量尚未归还银行的开发贷款和年底即将结清的工程款。按张晓的计划今年9月项目二期开盘，首先同期开发5栋楼，每栋楼平均建筑面积近1万平方米，以目前通州住宅售价5800元/平方米计，每栋楼的销售回款可以达到近6000万元。这样依靠一期和二期的回款继续滚动开发，可顺利完成项目。

　　但按银监局叫停“未封顶做按揭”后，二期每栋6000万元的预售回款就将打水漂。

　　今年底不得不跟建筑商结清工程款，那么一期的回款将无法支撑5栋楼同时开发。

　　有的楼盘50%后续开发资金依赖预售回款

　　“如果项目封顶后才能办理个贷业务，开发商从开工到封顶阶段的开发成本必须依靠自有资金支撑，这就会使一些自有资金不足的开发商比较被动，尤其是以预售回款作为其开发滚动资金的开发商危险性更大。一旦销售陷入困境，就直接导致其资金断链。”万年花城副总经理黄玺庆(黄玺庆博客|黄玺庆新闻)表示，目前市场上有的楼盘甚至50%后续开发资金依赖预售回款。

　　事实上，国内房地产开发企业市场资金来源主要有四种：一是自有资金；二是银行借款；三是客户回款；四是上市融资。其中最主要的还是客户回款。