房地产业发展的转折点发生在1998年下半年。这一年7月3日，国务院发文从当日起进行住房制度改革，“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化”。与此同时，中国人民银行也于1998年4月和1999年2月分别下发了《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》和《关于开展个人消费信贷的指导意见》，提出将住房建设培育成国民经济新的经济增长点。这是20世纪90年代初期南方房地产崩溃之后，中央政府态度转变，开始支持房地产发展的第一个明确信号。由此，中国新一轮房地产的牛市正式启动。

　　停止福利分房将大部分1998年后参加工作的年轻人推倒了住房购买的第一线，城市化运动背景下的大量城市新“移民”需要在城市安家置业，房地产大规模开发推动的拆迁活动驱动大量的被拆迁户进入住房市场，还有更多的原有居民为改善住房条件重新进入了住房市场——这些可以称之为“住房真实性需求”的因素，是拉动房价上涨的基础性因素。

　　然而，仅有需求的强烈愿望，还远远不足以拉动房地产市场的蓬勃发展。而银行信贷则成为放大住房需求的“变压器”——有数据表明，目前个人购房，91%以上的民众是通过个人住房按揭贷款完成的。1998年全国银行发放房贷426亿元，2005年房贷总额为49100亿元，7年间飙升115倍。而仅仅到2006年上半年，全国的房贷总额就已达高达34000亿元。这些数据说明，1998年以来我国的房地产投资和市场需求的快速增长，基本上是建立在国内银行贷款基础上的。

　　现实当中，能够鱼目混珠、隐身参与到“住房真实性需求”这一基础变量的因素远远不止上面笔者所列举的“睡觉用住房需求”。由于银行过分鼓励居民个人住房消费信贷的政策，不仅促使一些远期需求提前“兑现”购买行为，更助长了一些类似“温州炒房团”等利用银行贷款的杠杆优势大量囤积住房的投机活动。银行的“曲意奉承”不仅实现了某些人持有上百套住房的“地主梦”，更为开发商借助“虚构合同”的“假按揭”行为广开了大门。据说，只要找到足够多的身份证，房地产开发商就可以在一套房屋也没有卖出的情况下，随意地、自主地抬高房屋价格，然后获得按照这个价格计算的房屋总价80%的银行贷款；很多银行人员也自发地参与到与开发企业相互配合甚至“勾结”的行列当中，他们认为即使最后贷款收不回，有超过贷款1／4的不动产作抵押，银行处于无风险状态。