工业地产是目前最具投资价值及增值潜力的房地产板块，将成为下一投资热点

　　根据以上分析，我们得出以下结论：

　　首先，房地产≠住宅地产。目前市场存在将房地产笼统地理解为住宅开发地产的误区。在住宅地产调控力度加大、人民币稳步升值、会计政策调控等因素的作用下，未来房地产行业将以“多极化”的投资策略为主，投资热点将会从住宅地产向商业地产，再向工业地产转移。2007年房地产行业中我们坚定看好工业地产。

　　第二，未来工业地产行业将保持高景气度，工业用地价格将大幅上涨，工业物业出租及销售价格将有提升空间。工业地产发展的科研化、聚集化与高端化趋势，将促使国家重点扶持的高新技术园区公司的业绩增长及资产增值效应更加明显。

　　第三，在地产公司估值方法上，住宅地产未来土地储备增值均以销售收入体现，其估值方法应主要以业绩增长为前提的相对估值为主；工业地产以持有投资性房地产为主，按照新的会计准则，其土地及物业如可以公允价值计量，其账面增值将可以计入当期损益，且收益不计入应纳税所得。因此，其估值方法应参考业绩增长为准的相对估值及物业增值为准的绝对估值两方面因素。而且，由于工业地产经营稳定，不受政策调控影响，工业地产的平均PE应高于住宅地产，而目前PE估值显示，工业地产上市公司动态估值已呈现“估值洼地”，而被市场忽视的更有其工业土地及股权投资大幅增值的“资产重估增值”。因此，工业地产是目前房地产行业中最具投资价值及增值潜力的行业板块。

　　工业地产公司：关注国家重点高新园区、资产大幅增值及有资产注入公司

　　我们认为，工业地产上市公司应从以下几个方面把握投资机会：

　　一是根据工业地产发展的高端化、区域化、园区化的发展趋势，建议关注长三角、环渤海区域内的国家级以上高新技术园区，如参与天津滨海高新区开发建设的海泰发展，参与张江高新技园区开发的张江高科。

　　二是工业地产公司一般业绩稳定，较少会出现住宅地产公司业绩快速增长的情况。但是，大多工业地产公司持有大量的工业土地及工业物业，参股园区内产业化发展较成熟的高新技术企业或者持有上市公司股权，其持有的土地及股权资产目前均以历史成本方式反映在财务报表中。按照新会计准则，以上资产未来如通过市场公允价格记量，则将体现为资产增值及投资收益的大幅增加。因此，在考虑工业地产公司相对估值的同时，通过计算公司“隐蔽资产”增值的绝对估值方法也是挖掘其投资价值的重要方法。因此，持有大量有低成本工业土地及上市公司股权的公司值得重点关注。

　　三是目前工业地产上市公司的控股股东大多为开发园区的主管部门或实体公司。控股股东拥有的资产实力是决定上市公司未来发展的“资源基础”。建议关注未来控股股东能够对上市公司持续注入土地储备、成熟物业等优良资产的上市公司。

　　在工业地产上市公司中，建议重点关注海泰发展、张江高科、南京高科、苏州高新、建发股份等公司。